Ratenrückzahlung bei der Baufinanzierung

Ratenrückzahlung beim Hauskauf

Ratenrückzahlung beim Neubau

Bereitstellungszinsen bei der Baufinanzierung

Ab wann muss ich die Raten zurückzahlen?

Ist die Baufinanzierung unterschrieben und die erste Summe von der Bank ausbezahlt, rückt die zukünftige Ratenzahlung näher. Wann jedoch die erste Rate eines Darlehens fällig wird, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Zudem spielt es eine Rolle, ob eine bereits fertiggestellte Immobilie gekauft oder ein Haus neu gebaut wird. Im Folgenden erklären wir dir, weshalb es hierbei zu unterscheiden gilt und wann die Ratenrückzahlung der Baufinanzierung beginnt.

Die Ratenrückzahlung beim Hauskauf

Die Banken unterscheiden generell, ob ein Haus neu gebaut wird oder eine bereits fertiggestellte Immobilie erworben wird. Denn bei einem Hausbau erfolgt die Auszahlung der Finanzierung in Etappen. Es wird nie die gesamte Summe auf einmal ausbezahlt. Beim Hauskauf hingegen zahlt die Bank dem Kreditnehmer die komplette Darlehenssumme auf einen Schlag aus. Und zwar dann, wenn der Kaufvertrag geschlossen wurde, die Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist und die Zahlung fällig wird. Der Kreditnehmer muss seiner Bank nur den Kaufvertrag vorlegen und diese überweist das Geld auf das entsprechende Konto.

Somit beginnt die Ratenzahlung, sobald die Auszahlung des Darlehens eingeleitet wurde. Wurde das Geld beispielsweise am 01. Oktober überwiesen, wird die erste Rate im Regelfall zum Ende des Monats fällig. Es kann allerdings auch Abweichungen geben, die im Kreditvertrag zwischen Bank und Kunde festgehalten sind.

Die Ratenrückzahlung der Baufinanzierung beim Neubau

Wird ein Haus gebaut, verhält sich die Auszahlung des Darlehens und damit auch die Rückzahlung der Baufinanzierung anders. Denn die Bank überweist dem Kunden nicht den vollen Darlehensbetrag auf sein Konto. Stattdessen zahlt sie die Summe in einzelnen Teilbeträgen abhängig vom Baufortschritt aus. Somit erhält der Kunde einen bestimmten Betrag, wenn beispielsweise die Fenster eingebaut wurden, die nächste Summe mit Fertigstellung der Dachflächen und so weiter. Zum Schluss, wenn die Schlüsselübergabe erfolgte und das Haus bezugsfertig ist, sollte dann die gesamte Kreditsumme ausbezahlt sein.

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Welche Summe wann ausbezahlt wird, ist in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) allgemeingültig verankert. Diese sieht die Auszahlung folgender Teilbeträge (Etappen) vor:

30 Prozent der Darlehenssumme, wenn ein Grundstück übertragen wurde / 20 Prozent, wenn das Erbbaurecht bestellt wird

40 Prozent mit Fertigstellung des Rohbaus

12 Prozent nach Übergabe

10 Prozent nach dem Fenstereinbau

8 Prozent, wenn die Dachflächen fertiggestellt sind

6 Prozent für den Innenputz

5 Prozent nach vollständiger Fertigstellung

4 Prozent für Fliesenarbeiten im Sanitärbereich

Je 3 Prozent nach der Rohinstallation der Heizungsanlage, der Sanitäranlage und Elektronanlage sowie für Estrich- und Fassadenarbeiten

Sollte der Bau in Eigenregie erfolgen, überweist die Bank dem Kreditnehmer immer eine bestimmte Summe auf sein Konto. Damit kann dieser Baumaterial kaufen und Handwerker bezahlen. Der Bauherr muss der Bank gegenüber die Ausgaben nachweisen können und in bestimmten Abständen Rechnungen als Nachweis einreichen.

Wann beginnt nun die Ratenzahlung beim Hausbau?

Mit der Auszahlung der ersten Teilsumme müssen die Kreditnehmer Zinsen für das bereitgestellte Kapital entrichten. Dabei handelt es sich noch nicht um die vollständige Rate. Denn die Rückzahlung des Darlehens (Tilgung) beginnt häufig erst zu einem späteren Zeitpunkt. Dennoch entsteht für die Bauherren eine Doppelbelastung. Denn während der Bauphase müssen sie ihre Miete bezahlen und gleichzeitig die Zinsen für das bereits beanspruchte Darlehen entrichten. Die Tilgung und damit die volle Belastung der Kreditrate beginnt, sobald der Kredit vollständig ausbezahlt wurde. In diesem Fall mit Auszahlung des letzten Teilbetrags.

Die Bereitstellungszinsen bei der Baufinanzierung

Eine Doppelbelastung entsteht den Bauherren nicht nur dadurch, dass sie Miete und die Zinsen für das bereits beanspruchte Kapital zahlen müssen. Die Banken verlangen zudem einen Bereitstellungszins. Dabei handelt es sich um eine Gebühr, die vom Kreditgeber dafür vorgesehen ist, dass er die Darlehenssumme für den Kreditnehmer zurückhält. Er kann mit dem Geld nicht wirtschaften und verlangt dafür eine Entschädigung. Die Kunden zahlen also zusätzlich Zinsen auf den Betrag, den sie noch nicht abgerufen haben.

Die meisten Banken räumen ihren Kreditnehmern jedoch eine bereitstellungszinsfreie Zeit ein. Dies ist ein vertraglich festgelegter Zeitraum, für den keine Bereitstellungszinsen anfallen. Wird das Darlehen in dieser Zeit vollständig ausbezahlt, beginnt die offizielle Ratenzahlung der Baufinanzierung. Allerdings kann es passieren, dass sich der Baufortschritt verzögert. Dann würden unter Umständen Bereitstellungszinsen anfallen, wenn der Zeitraum nicht lange genug gewählt ist. Daher ist es sinnvoll, eine möglichst lange bereitstellungszinsfreie Zeit zu vereinbaren und diese auch mit dem Bauträger abzustimmen.

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