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Baufinanzierung
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Eine Immobilien- oder Baufinanzierung ist eine wichtige Entscheidung. Die oftmals größte Investition des Lebens! Es geht dabei um mehr als nur den Zins – es geht um Ihre Zukunft!"

Das ist bei der Anschlussfinanzierung zu beachten

Die richtige Finanzierungsform
Die optimale Zinsbindung wählen
Grundschuld übertragen statt löschen
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Wenn die Zinsbindung der Baufinanzierung ausläuft und noch eine Restschuld übrig bleibt, ist es Zeit, sich mit der Anschlussfinanzierung zu beschäftigen. Du kannst dein Darlehen beim bisherigen Kreditgeber belassen und neue Konditionen vereinbaren oder gebührenfrei den Anbieter wechseln. Wenn dir etwas mehr Zeit bleibt, kannst du dir mit einem Forward-Darlehen vorab günstige Zinsen sichern. Wir erklären dir, was es bei einer Anschlussfinanzierung zu beachten gilt.

Die Anschlussfinanzierung

Die Finanzierung des Eigenheims dauert bei den meisten Menschen mindestens 25 Jahre. Auch 30 bis 40 Jahre sind keine Seltenheit, bis der Kredit abbezahlt ist. Bei Abschluss einer Baufinanzierung werden die Zinsen aber nicht für den gesamten Zeitraum festgeschrieben. Gängig sind zwischen fünf und zehn Jahren bei hohen Zinssätzen und 15 bis 20 Jahren bei günstigen Konditionen. Nach Ablauf dieses Zeitraums ist das Darlehen größtenteils noch nicht vollständig abbezahlt. Es bleibt eine Restschuld, die weiter finanziert werden muss.

An diesem Punkt kommt die Anschlussfinanzierung ins Spiel. Dieses Darlehen dient dazu, die verbleibende Restschuld des Immobilienkredits weiter zu finanzieren. Dafür werden neue Zinsen verhandelt, die sich an den aktuell gültigen Konditionen orientieren. Auch die Zinsbindung wird neu festgelegt. Je nach Höhe der Restschuld kann auch eine dritte Finanzierungsrunde nötig sein.

Die Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung

Bei einer Anschlussfinanzierung gibt es einiges zu beachten. In erster Linie ist zu entscheiden, welche Finanzierungsform gewählt wird. Bei einer Prolongation bleibst du bei deiner derzeitigen Bank und handelst neue Konditionen aus. Du hast auch die Möglichkeit, die Restschuld umzuschulden. Dann wechselst du zu einem anderen Anbieter. Wenn du mehr Zeit zur Verfügung hast, bis deine Zinsbindung ausläuft, kannst du ein Forward-Darlehen in Betracht ziehen.

Die Prolongation

Die Prolongation ist die bequemste Lösung. Meist ist nur eine Unterschrift nötig und die Anschlussfinanzierung steht. Denn es werden lediglich mit dem aktuellen Kreditgeber die neuen Zinsen und die Dauer der Zinsbindung festgelegt. Da es keine Änderung des Gläubigers gibt, muss keine Umschreibung im Grundbuch erfolgen. Dadurch fallen auch keine Gebühren an.

Allerdings birgt die Prolongation auch Nachteile: Die Hausbank bietet nicht immer die besten Angebote. Da andere Anbieter daran interessiert sind, neue Kunden zu werben, kann ein Anbieterwechsel günstiger sein. Außerdem ist die Bank nicht dazu verpflichtet, eine Anschlussfinanzierung anzubieten. Bewertet sie die Bonität ihres Kunden als schlecht, kann sie darauf bestehen, den offenen Darlehensbetrag abzulösen oder vollständig zurückzubezahlen.

Die Umschuldung

Eine Umschuldung bedeutet, bei einem anderen Anbieter eine Anschlussfinanzierung abzuschließen, um die offene Forderung der Hausbank abzulösen. Diese Möglichkeit ist sinnvoll, wenn eine andere Bank bessere Konditionen bietet. In einigen Fällen lassen sich durch dieses Vorgehen Zinsen in Höhe von mehreren Tausend Euro sparen.

Eine Umschuldung ist aufwendiger als die Prolongation. Denn du musst einen neuen Anbieter finden, einen neuen Vertrag abschließen und es fallen Gebühren für den Gläubigerwechsel im Grundbuch an. Daher schrecken viele vor diesem Schritt zurück. Allerdings sind die Kosten meist so gering, dass sie durch günstigere Zinsen schnell wieder ausgeglichen werden. Daher kann sich die Umschuldung bereits ab einer Zinsersparnis von 0,3 Prozent lohnen. Zudem gibt es Banken, die für die Grundbuch- und Notarkosten aufkommen. Dann fallen keine Gebühren für die Kreditnehmer an.

Das Forward-Darlehen

Ein Forward-Darlehen ist eine Kreditform, die wie der Name sagt „im Voraus abgeschlossen“ wird. Es kommt dann infrage, wenn die Zinsbindung in den nächsten Monaten ausläuft und die derzeitigen Bauzinsen günstig sind. Ist zu erwarten, dass die marktüblichen Konditionen bald steigen werden, lassen sich mit dem Forward-Darlehen die noch günstigen Zinssätze für die Anschlussfinanzierung sichern.

Diese Finanzierungsform kann abgeschlossen werden, wenn die Restlaufzeit der Zinsbindung noch mindestens 12 Monate, aber maximal 60 Monate beträgt. Die Laufzeit des neuen Darlehens beginnt erst, wenn die Zinsbindung endet. Dafür, dass sich die Kreditnehmer die derzeit günstigen Zinsen sichern können, müssen sie eine Gebühr entrichten – den sogenannten Forward-Aufschlag. Problematisch ist auch, dass die Kreditnehmer zur Abnahme verpflichtet sind. Sollten die Zinsen doch nicht steigen und sogar fallen, müssen sie dennoch ihr Forward-Darlehen beanspruchen. Oder eine Nichtabnahmeentschädigung bezahlen. Daher muss der Abschluss einer solchen Anschlussfinanzierung immer gut überlegt sein.

Das solltest du bei deiner Anschlussfinanzierung beachten

Beim Abschluss einer Anschlussfinanzierung gibt es einiges zu beachten. Du solltest dich rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindung damit befassen, Angebote genau prüfen und das neue Darlehen deiner persönlichen Situation anpassen.

1. Die richtige Finanzierungsform

Bei der Anschlussfinanzierung gibt es kein pauschales Richtig oder Falsch. Ob eine Prolongation, eine Umschuldung oder sogar das Forward-Darlehen sinnvoll ist, hängt von der persönlichen Situation ab. Macht die Hausbank ein gutes Angebot, ersparst du dir den bürokratischen Aufwand. Bietet aber ein anderer Anbieter bessere Konditionen, kann sich der Wechsel trotz anfallender Gebühren lohnen. Ein Forward-Darlehen ist immer dann sinnvoll, wenn davon auszugehen ist, dass bis zum Ablauf der Zinsbindung die Bauzinsen steigen werden.

2. Rechtzeitig planen

Mit deiner Anschlussfinanzierung solltest du dich mindestens sechs Monate, besser noch ein Jahr vor Ablauf der Zinsbindung beschäftigen. Dann bleibt ausreichend Zeit, um verschiedene Angebote einzuholen. Um die Vorteile eines günstigen Forward-Darlehens zu nutzen, sollte die Zinsentwicklung sogar fünf Jahre vor Ende der Zinsbindungsfrist beobachtet werden.

3. Sondertilgungen nutzen

Bei Ablauf der Finanzierung sind in der Regel kostenlose Sondertilgungen möglich. Dadurch reduziert sich die Restschuld für die Anschlussfinanzierung und das neue Darlehen wird günstiger. Du solltest so hohe Sondertilgungen wie möglich leisten, um die besten Konditionen für die Anschlussfinanzierung zu erhalten.

4. Angebote prüfen

Nimm nicht das erste Angebot in Anspruch, sondern vergleiche mehrere Anbieter. Dazu gehört nicht nur das Angebot der Hausbank, sondern auch anderer Kreditgeber auf dem Markt. Zudem sollten die Konditionen günstiger sein als bei der ersten Finanzierung, da eine bereits anteilig abbezahlte Immobilie eine höhere Sicherheit darstellt.

5. Tilgung optimieren

Eine Anschlussfinanzierung ist immer auch eine Chance, das Darlehen zu optimieren. Lassen es deine finanziellen Möglichkeiten zu, kannst du eine höhere Tilgung wählen, um schneller schuldenfrei zu sein. Aufgrund der geringeren Restschuld und günstigeren Zinsen fällt die Tilgung auch bei gleichbleibender Rate höher aus. Außerdem kannst du im neuen Vertrag höhere Sondertilgungen vereinbaren, um dein Darlehen früher abzubezahlen.

6. Die optimale Zinsbindung wählen

Bei einer Anschlussfinanzierung musst du beachten, dass die Zinsbindung wie beim ersten Darlehen eine erhebliche Rolle spielt. Denn ist der zweite Kredit bei Ablauf der Zinsfestschreibung nicht vollständig getilgt, benötigst du eine dritte Finanzierungsrunde. Wähle daher eine möglichst lange Zinsfestschreibung, wenn die Konditionen günstig sind. Je nach Restschuld sogar bis zur vollständigen Tilgung. Sind die Zinsen verhältnismäßig hoch, kannst du eine kürzere Zinsbindung vereinbaren.

7. Grundschuld übertragen statt löschen

Wählst du für die Anschlussfinanzierung einen neuen Anbieter, solltest du die Grundschuld nicht löschen lassen. Beantrage stattdessen eine Umschreibung, bei der die Grundschuld an den neuen Kreditgeber übertragen wird. Dabei fällt nur etwa die Hälfte der Gebühr an.

Anschlussfinanzierung: Das ist zu beachten

Die Finanzierung der Restschuld ist genauso wichtig wie das erste Darlehen und muss ebenso gut geplant sein. Daher gibt es einiges, was du bei der Anschlussfinanzierung beachten solltest.

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