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Eine Immobilien- oder Baufinanzierung ist eine wichtige Entscheidung. Die oftmals größte Investition des Lebens! Es geht dabei um mehr als nur den Zins – es geht um Ihre Zukunft!"
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Die Anschlussfinanzierung

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Wie funktioniert eine Anschlussfinanzierung?

Bei den meisten Baufinanzierungen läuft nach fünf, zehn oder 15 Jahren die Zinsbindungsfrist aus. Im Regelfall ist dann noch eine Restschuld vorhanden, für die eine Anschlussfinanzierung notwendig ist. Und dafür ist der Abschluss eines neuen Darlehens erforderlich.

Als Finanzierungsexperte im Raum Husum erklärt dir der Gecko Maklerverbund im Folgenden, wie eine Anschlussfinanzierung im Detail funktioniert und was dabei zu beachten ist.

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Bei Abschluss eines Immobiliendarlehens vereinbaren die Kreditnehmer mit der Bank eine Sollzinsbindung. Diese dauert in der Regel fünf, zehn oder 15 Jahre an. Auch kürzere oder längere Fristen sind möglich. Während dieses Zeitraums wird das Darlehen unverändert fortgeführt. Das bedeutet, die Höhe der monatlichen Raten bleibt mit allen Konditionen gleich.

Sobald die Zinsbindungsfrist abgelaufen ist, ist der Kredit meist noch nicht abbezahlt. Es bleibt eine Restschuld. Wie hoch diese ausfällt, ist von der Höhe des ursprünglichen Darlehens, der Tilgung und den Konditionen abhängig. Um die Restschuld zu tilgen, müssen die Kreditnehmer ein neues Darlehen aufnehmen - die sogenannte Anschlussfinanzierung.

So funktioniert die Anschlussfinanzierung

Vor Ablauf der Zinsbindungsfrist der Baufinanzierung sind die Banken gesetzlich dazu verpflichtet, die Kreditnehmer darüber zu informieren. Wurde das Darlehen noch nicht komplett zurückbezahlt, unterbreiten sie ihnen ein Angebot für eine Anschlussfinanzierung, das spätestens drei Monate vor Ablauf der Frist vorliegen muss.

Die Kreditnehmer können das Angebot ihrer Hausbank beanspruchen oder weitere Angebote von anderen Banken einholen. Generell ist es ratsam, die Konditionen verschiedener Anbieter miteinander zu vergleichen, um das günstigste Anschlussdarlehen zu finden.

Gerne hilft dir Gecko ein passendes Angebot für deine Anschlussfinanzierung zu finden.

Der neue Kredit, unabhängig von dem Anbieter, wird über die noch ausstehende Restschuld abgeschlossen. Dabei gelten die aktuellen Konditionen. Ist der Zinssatz seit der ersten Baufinanzierung gestiegen und die verbleibende Summe hoch, ist die Rate häufig höher als bisher. Sind die Zinsen hingegen gesunken, kann die Anschlussfinanzierung aufgrund der besseren Konditionen und der geringeren Darlehenssumme günstiger sein.

Günstige Zinsen für das Anschlussdarlehen

Darlehensnehmer, deren Zinsbindung bald ausläuft, profitieren von besonders günstigen Zinsen. Derzeit liegt der Zinssatz auf einem äußerst niedrigen Niveau, das voraussichtlich auch 2021 noch anhalten wird. So können sie Anschlussdarlehen mit einem effektiven Jahreszins von weniger als einem Prozent abschließen.

Die Europäische Zentralbank flutet den Markt weiterhin mit Geld, um Anleihen oben zuhalten. Dies hat zur Folge, dass Geldanlagen mit Garantiewerten zwar wenig Rendite erwirtschaften, Baudarlehen dafür umso günstiger sind. Ein Beispiel:

Läuft die Zinsbindung hingegen erst in wenigen Jahren aus, sind die Zinsen vermutlich noch immer niedriger als zum Abschluss des Darlehens. Allerdings kann der Leitzins steigen. Um diesem Risiko entgegenzuwirken, sollten sich Kreditnehmer frühzeitig um ihre Anschlussfinanzierung kümmern.

Ihre Anschlussfinanzierung 

Unsere kompetenten Ansprechpartner des Gecko Maklerverbunds aus Schleswig-Holstein beraten dich gerne bei Anliegen zu deiner Anschlussfinanzierung.
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Einfluss der Zinsen auf die Anschlussfinanzierung

Die Zinsen nehmen einen wesentlichen Einfluss auf die anschließende Finanzierung. Denn sind diese höher als bisher, müssen Darlehensnehmer mehr Geld investieren, um dieselbe Tilgung zu erreichen. Die folgenden Szenarien verdeutlichen, wie sich der Zinssatz auf die Finanzierung auswirkt:

Der Zinssatz ist niedriger als bisher
Liegt der aktuelle Zinssatz unter dem bisherigen Zins, können sich Kreditnehmer freuen. Denn sie werden für ihre Anschlussfinanzierung bessere Konditionen erhalten. Das bedeutet, ihre monatliche Belastung sinkt oder sie können zu derselben Rate eine höhere Tilgung erbringen.
Der Zinssatz ist höher als bisher
Sind die Zinsen zwischenzeitlich gestiegen, wird das Anschlussdarlehen mit schlechteren Konditionen behaftet sein. Womöglich ist die monatliche Belastung höher oder die Tilgung muss reduziert werden, um die bisherige Belastung beizubehalten. Positiv dabei ist, dass die Darlehenssumme geringer ist als zuvor. In diesem Fall profitieren Kreditnehmer einer Anschlussfinanzierung, die bereits einen hohen Betrag zurückbezahlt und eine geringe Restschuld haben.
Der Zinssatz liegt auf demselben Niveau

Sind die Zinsen zwischenzeitlich gestiegen, wird das Anschlussdarlehen mit schlechteren Konditionen behaftet sein. Womöglich ist die monatliche Belastung höher oder die Tilgung muss reduziert werden, um die bisherige Belastung beizubehalten. Positiv dabei ist, dass die Darlehenssumme geringer ist als zuvor. In diesem Fall profitieren Kreditnehmer einer Anschlussfinanzierung, die bereits einen hohen Betrag zurückbezahlt und eine geringe Restschuld haben.

Wann sollten sich Kreditnehmer um ihre Anschlussfinanzierung kümmern?

Drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist der Baufinanzierung erhalten Kreditnehmer eine Information von ihrer Bank. Allerdings sollten sie sich bereits früher um ihre Anschlussfinanzierung kümmern. Ratsam sind sechs bis zwölf Monate. Dann bleibt genug Zeit, um Angebote weiterer Anbieter einzuholen. Experten empfehlen sogar, sich spätestens fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindungsfrist mit einem Anschlussdarlehen zu befassen.

Von den allgemeinen Bauzinsen ist abhängig, wann sich Immobilienbesitzer mit ihrer Anschlussfinanzierung beschäftigen sollten.

Denn ist langfristig mit steigenden Hypothekenzinsen zu rechnen, lässt sich mit einem Forward Darlehen ordentlich Geld sparen.

Mit dem Gecko Maklerverbund als dein Finanzierungsexperte für den Raum Husum erhältst du all wichtigen Informationen, die du vor Ablauf deiner Zinsbindungsfrist beachten musst. Dabei beraten wir dich zu den Möglichkeiten deiner Anschlussfinanzierung und erstellen dir gegebenenfalls ein Vergleichsangebot.

Die passende Anschlussfinanzierung wählen

Kreditnehmer können zwischen einer Umschuldung, einer Prolongation und einem Forward Darlehen wählen. Welche Art der Anschlussfinanzierung für sie infrage kommt, ist von den aktuellen Bauzinsen, den Konditionen und der Dauer bis zum Ablauf der Zinsbindung abhängig.

Prolongation

Bei einer Prolongation wird das bestehende Baudarlehen bei der Hausbank verlängert. Dabei bleibt der bereits abgeschlossene Vertrag stehen. Es gibt allerdings zwei Änderungen: Die Bank legt die Höhe des Sollzinses neu fest und der Kreditnehmer kann sich für eine neue Zinsbindungsdauer entscheiden. Nach Ablauf der bisherigen Zinsbindung wandelt sich das Darlehen automatisch zu den neuen Konditionen um.

Die Prolongation hat den Vorteil, dass sie für Kreditnehmer bequem und unkompliziert ist. Denn sie müssen keine Angebote von Anschlussfinanzierungen vergleichen und alles bleibt wie bisher bestehen. Mit Ausnahme der neuen Konditionen. Dies hat allerdings auch einen Nachteil. Denn nicht immer bietet die Hausbank auch das beste Angebot. Durch den Vergleich verschiedener Anbieter und eine Umschuldung lässt sich auf lange Frist meist einiges sparen.

+ Vorteile - Nachteile
Geringer bürokratischer Aufwand Kein Vergleich anderer Anbieter
Keine erneute Bonitätsprüfung Möglicherweise gibt es bessere Konditionen auf dem Markt
Bleibende Ansprechpartner Oft höhere Zinssätze als bei einer Umschuldung
Wenig Zeitaufwand
Keine Kosten für eine Grundschuldübertragung

Umschuldung

Bei einer Umschuldung wird der bestehende Kredit bei einer Bank durch einen neuen Kreditgeber abgelöst. Das bedeutet, der zukünftige Anbieter zahlt dem bisherigen Darlehensgeber die Restschuld aus. Die Kreditnehmer finanzieren die Summe dann bei ihrer neuen Bank zu den vereinbarten Konditionen weiter.

Eine Umschuldung birgt den Vorteil, dass die Kunden verschiedene Angebote miteinander vergleichen können. Damit können sie sich besonders günstige Konditionen sichern. Doch ist dieses Vorgehen auch aufwendig und erfordert Zeit zum Vergleichen und für den Neuabschluss des Darlehens.

+ Vorteile - Nachteile
Vergleich verschiedener Anbieter Bürokratischer Aufwand
Oft bessere Konditionen als bei einer Prolongation Sehr zeitaufwendig
Erneute Bonitätsprüfung
Kosten für Grundschuldübertragung

Beispiel für eine Umschuldung bei aktuell niedrigeren Zinsen

Forward Darlehen

Ein Forward Darlehen kann sowohl eine Prolongation wie auch eine Umschuldung sein. Diese Finanzierungsform bietet die Möglichkeit, sich bereits Jahre vorher um die Anschlussfinanzierung zu kümmern.

Läuft der Baufinanzierung erst in wenigen Jahren aus, aber deutet der Markt auf steigende Hypothekenzinsen hin, können sich die Darlehensnehmer die noch günstigen Konditionen sichern. Dafür schließen sie bei ihrer Hausbank oder einem anderen Anbieter ein Forward Darlehen ab. Das Darlehen kann bis zu fünf Jahre im Voraus vereinbart werden. Der Vorteil: Sie bezahlen noch keine Raten. Erst wenn die Auszahlung zum Ende der Zinsbindungsfrist erfolgt, zahlen die Kunden ihre Restschuld über das Forward Darlehen ab.

Die Kreditnehmer sind zur Abnahme des Darlehens verpflichtet. Dabei bleiben die Konditionen wie vereinbart bestehen. Ist der Zinssatz zwischenzeitlich gestiegen, profitieren die Kunden. Sollte der Hypothekenzins wiedererwarten gesunken sein, müssen sie den teureren Zins akzeptieren.

+ Vorteile - Nachteile
Sichern von niedrigen Zinsen bis zu fünf Jahre im Voraus Verpflichtung zur Abnahme des Darlehens, auch bei gesunkenen Zinsen
Frühzeitige Planung der Anschlussfinanzierung Zusätzliche Kosten durch Fordward-Zuschlag
Keine Bereitstellungsgebühren

Bei der richtigen Wahl deiner Anschlussfinanzierung sind dir die Spezialisten in Finanzierungsangelegenheiten des Gecko Maklerverbunds aus Husum stets behilflich. Kontaktiere uns hierfür einfach über unser Kontaktformular oder vereinbare direkt einen Termin zur persönlichen Beratung mit unseren Finanzierungsberatern.

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Welche Anschlussfinanzierung ist die Richtige für mich?

Welche Anschlussfinanzierung infrage kommt, ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Wesentlich ist neben den gebotenen Konditionen die Restlaufzeit der Zinsbindung.

Auch das Eigenkapital hat Einfluss auf den Kaufpreis Ihrer Immobilie. Dazu zählen Geldmittel wie Bargeld, Erspartes aus Tagesgeld- und Festgeldkonten und Ähnlichem. Mit einem hohen Eigenkapital erhalten Sie bessere Konditionen und Ihre Baufinanzierung ist schneller abbezahlt. Wir empfehlen ein Eigenkapital von 20 bis 30 Prozent.

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital empfiehlt sich nur bei Vielverdienern mit überdurchschnittlich hohem Nettoeinkommen. Denn ein Bauspardarlehen ohne Eigenkapital ist nicht nur mit hohen Kosten verbunden, sondern wird von den meisten Banken erst gar nicht angeboten.

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Der Bausparvertrag als Alternative zum Darlehen

Der Bausparvertrag stellt eine Alternative zur Anschlussfinanzierung dar. Dabei sparen die Versicherten einen regelmäßigen Betrag an, den sie später für ihr Eigenheim aufwenden. Wer einen Bausparer gemeinsam mit der Immobilienfinanzierung abschließt, kann diesen so besparen, dass die Zuteilung zum Ablauf der Zinsbindungsfrist erfolgt. Das angesparte Kapital kann dann zur Ablösung der Restschuld genutzt werden. Oder die Anschlussfinanzierung erfolgt in Form eines Darlehens des Bausparanbieters. 

 Hierbei gibt es jedoch den Nachteil, dass die Versicherten an den Anbieter gebunden sind. Außerdem haben die Kunden keine Garantie, dass sie den Kredit erhalten. Denn die Bausparkassen vergeben nur eine bestimmte Anzahl an Bauspardarlehen. Unter Umständen müssen die Versicherungsnehmer einige Monate warten, bis sie das Darlehen erhalten. Das würde für sie eine teure Zwischenfinanzierung bedeuten.

Der Bausparvertrag hat einen entscheidenden Vorteil: Günstige Zinsen lassen sich über einen längeren Zeitraum sichern. Denn für das Darlehen gelten die Konditionen zum Vertragsabschluss. Da die Ansparphase etwa sieben bis acht Jahre dauert, lässt sich der Bausparer als eine Art Forward Darlehen betrachten. Außerdem lassen sich bei einem Bauspardarlehen jederzeit kostenlose Sondertilgungen leisten oder die Summe zurückzahlen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung entrichten zu müssen.

Ein Bausparvertrag ist eine Alternative zur Anschlussfinanzierung, wenn der Vertrag frühzeitig abgeschlossen wird. Mindestens sieben bis acht Jahre vor Ablauf der Zinsbindung. Außerdem müssen sich die Versicherten darüber bewusst sein, dass sie womöglich nicht zum benötigten Zeitpunkt ihren Kredit erhalten. Der Bausparer ist damit zwar eine gute, aber risikoreiche Alternative.

Bei der Beratung des Gecko Maklerverbunds aus Husum richten wir uns stets an deine individuelle Lebenssituation. Inwiefern ein Bausparvertrag als Alternative zur Anschlussfinanzierung für dich sinnvoll ist, prüfen unsere Finanzierungsexperten.

Lässt sich eine Immobilienfinanzierung kündigen?

Ob Erstdarlehen oder Anschlussfinanzierung, ein Immobilienkredit lässt sich nicht leicht kündigen. Doch gibt es drei Ausnahmen:

1.

Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB

Eine Anschlussfinanzierung lässt sich zehn Jahre nach ihrer Auszahlung kündigen. Hierbei gilt eine Frist von sechs Monaten. Handelt es sich um ein Forward Darlehen bei der Hausbank, beginnt die Zehn-Jahres-Frist bereits mit Vertragsabschluss.

2.

Verkauf der Immobilie

Wird ein Haus oder eine Wohnung verkauft, kann das Anschlussdarlehen vorzeitig gekündigt werden. In diesem Fall darf die Bank jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen.

3.

Erhöhter Finanzierungsbedarf

Erhöht sich der eigene Finanzierungsbedarf, aber ist die Bank nicht bereit, die notwendige Summe zur Verfügung zu stellen, haben die Kunden ein Sonderkündigungsrecht. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn ein Schaden auftritt oder der Ausbau des Dachbodens teurer ist als kalkuliert. Auch in diesem Fall darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Kosten

Eine Anschlussfinanzierung kann mit Kosten verbunden sein. Insbesondere, wenn eine Umschuldung angestrebt wird. In diesem Fall fallen Gebühren für die Löschung und Neueintragung der Grundschuld an. In welcher Höhe, ist von der Grundschuld abhängig. Bei einer Restschuld von 100.000 Euro kommen 200 Euro für die Löschung und weitere 663 Euro auf die Immobilienbesitzer zu. Eine preiswertere Alternative ist die Abtretung der Grundschuld. Einige Anbieter übernehmen diese Kosten sogar.

Wer ein Forward Darlehen aufnimmt, muss mit weiteren Gebühren rechnen. Denn die Banken schlagen auf den Sollzins eine sogenannte Forward-Gebühr, die durchschnittlich 0,02 Prozent pro Monat beträgt. Dabei gilt: Umso länger die Wartezeit bis zur Auszahlung, desto höher sind die Kosten.

Eigenkapital investieren
Bei einer Anschlussfinanzierung ist es sinnvoll, Erspartes zu investieren, um die Immobilie früher abzubezahlen. Das kann entweder durch den Einsatz von Eigenkapital erfolgen, indem die Restschuld reduziert und der notwendige Betrag für die neue Finanzierung verringert wird. Oder das Ersparte wird aufgewendet, um eine höhere Tilgung vereinbaren zu können.
Zinsbindung anpassen
Wer ein Anschlussdarlehen abschließt, muss erneut eine Zinsbindungsfrist festlegen. Sind die Zinsen aktuell niedrig, empfiehlt sich eine lange Sollzinsbindung. Ist der Zinssatz vergleichsweise hoch und wird voraussichtlich wieder sinken, ist eine kurze Zinsbindungsfrist ratsamer.
Anbieter vergleichen

Sind die Zinsen zwischenzeitlich gestiegen, wird das Anschlussdarlehen mit schlechteren Konditionen behaftet sein. Womöglich ist die monatliche Belastung höher oder die Tilgung muss reduziert werden, um die bisherige Belastung beizubehalten. Positiv dabei ist, dass die Darlehenssumme geringer ist als zuvor. In diesem Fall profitieren Kreditnehmer einer Anschlussfinanzierung, die bereits einen hohen Betrag zurückbezahlt und eine geringe Restschuld haben.

Optimale Anschlussfinanzierung mit dem Gecko Maklerverbund

Eine Anschlussfinanzierung ist wie die erste Baufinanzierung eine Entscheidung, die gut kalkuliert sein muss. Wer heute weiterfinanziert, kann von günstigen Zinsen profitieren. Aber in einigen Jahren kann der Hypothekenzins deutlich höher ausfallen. Aus diesem Grund sollten sich Immobilienbesitzer bereits frühzeitig mit ihrem Anschlusskredit beschäftigen. Und dafür ist es unerlässlich, dass sie sich umfangreich und bedarfsgerecht beraten lassen. Vereinbare noch heute dein persönliches Beratungsgespräch mit den Finanzierungsexperten des Gecko Maklerverbunds aus Schleswig-Holstein, um gemeinsam eine individuelle Lösung zu finden.

Adresse
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Kontakt
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André Empen Versicherungs- & Finanzierungsmakler Anonym hat 4,94 von 5 Sternen 243 Bewertungen auf ProvenExpert.com
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